Dalam dunia properti, istilah rumah susun dan apartemen sering digunakan secara bergantian.
Namun, menurut akademisi regulasi rumah susun, M. Ilham Hermawan, ada perbedaan mendasar antara keduanya yang sering disalahpahami oleh masyarakat.
Di Indonesia, rumah susun dalam konsep sistem kepemilikan bersama kemudian menjadi dasar dibentuknya Undang-Undang 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun yang diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun.
Dijelaskan dalam Pasal 1 angka 1 UU 20/2011 Rumah Susun, bahwa: Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkansecara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Perbedaan Rumah Susun dan Apartemen
Berikut adalah beberapa perbedaan mendasar di antara rumah susun dan apartemen.
Rumah Susun: Definisi dan Sistem Kepemilikan
Rumah susun, menurut Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, adalah bangunan bertingkat yang terbagi menjadi satuan-satuan yang dapat dimiliki secara terpisah.
Setiap satuan dalam rumah susun memiliki bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang digunakan secara kolektif.
Dalam sistem kepemilikannya, ada dua konsep utama:
- Sistem Kepemilikan Tunggal (single ownership system) – Pemilik lahan sekaligus pemilik gedung secara keseluruhan.
- Sistem Kepemilikan Bersama – Masyarakat dapat memiliki unit tertentu (privately owned unit), tetapi tetap berbagi kepemilikan atas bagian tertentu dari gedung, seperti lobi, taman, dan area parkir, atau fasilitas lainnya.
“Konsep ini sebenarnya mengacu pada istilah condominium yang berasal dari kata co- (bersama) dan dominium (kepemilikan),” jelas Ilham dalam Talk Show Persatuan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Indonesia (P3RSI), yang mengusung tema, “Anggota P3RSI Teriak Tarif Air Bersih Rumah Susun/Apartemen Disamakan dengan Gedung Bertingkat Komersial”, di Hotel Bidaraka Jakarta, Kamis (6/2/2025).
Ilham bilang, di beberapa negara, sistem pemilikan bersama-sama menekankan pada kepemilikan properti.
Inggris, misalnya, disebut dengan joint property, di Italia menggunakan istilah condominium, sedangkan di Singapura dan Australia menggunakan istilah strata title.
“Sedangkan di beberapa negara lainnya di sebut dengan istilah apartemen/flat,” imbuhnya.
Jenis Rumah Susun dan Perbedaannya dengan Apartemen
Terdapat empat jenis rumah susun yang diatur oleh UU 20/2011:
- Rumah Susun Umum – Diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
- Rumah Susun Khusus – Dibangun untuk kebutuhan tertentu, seperti rumah susun pekerja atau asrama mahasiswa.
- Rumah Susun Negara – Dimiliki oleh pemerintah untuk kepentingan pejabat atau pegawai negeri.
- Rumah Susun Komersial – Dikembangkan oleh pengembang swasta untuk mendapatkan keuntungan.
Pembangunan rumah susun umum, rumah susun khusus, dan rumah susun negara merupakan tanggung jawab pemerintah.
Pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus dapat dilaksanakan oleh lembaga nirlaba dan badan usaha.
Sementara pembangunan rumah susun komersial dapat dilaksanakan oleh setiap orang.
Meskipun istilah apartemen sering digunakan dalam pemasaran rumah susun komersial, secara hukum, apartemen tetap masuk dalam kategori rumah susun.
Perbedaan utama hanya pada peruntukan dan tanggung jawab pembangunannya.
Fungsi Rumah Susun dan Hak Penghuninya
Rumah susun memiliki dua fungsi utama:
- Hunian – Tempat tinggal yang memenuhi kebutuhan dasar masyarakat.
- Fungsi Campuran – Selain sebagai tempat tinggal, rumah susun juga bisa memiliki fasilitas komersial seperti pusat perbelanjaan, kantor, dan lainnya.
Meskipun rumah susun dengan fungsi campuran memiliki fasilitas tambahan, esensi utamanya tetap sebagai tempat hunian.
Hal ini ditegaskan dalam Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 62/PUU-XX/2022 yang menyatakan bahwa fungsi utama rumah susun adalah sebagai tempat tinggal.
“Bagi rumah susun dengan fungsi campuran maka ia merupakan hunian (fungsi utama) dan sekaligus memiliki fungsi lain (mix used) dalam rangka memenuhi kebutuhan hidup masyarakat di rumah susun,” urai Ilham.
Peran PPPSRS dalam Pengelolaan Rumah Susun
Salah satu aspek penting dalam rumah susun adalah adanya Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS), yang beranggotakan para pemilik atau penghuni sarusun.
Organisasi ini bertanggung jawab dalam pengelolaan kepemilikan bersama, termasuk benda dan tanah bersama, serta menyuarakan kepentingan para penghuni.
PPPSRS berperan seperti asosiasi pemilik properti di berbagai negara, misalnya owners’ association (OA) di negara-negara yang menganut sistem kondominium.
“PPPSRS bukan hanya sekadar wadah komunikasi penghuni, tetapi juga memiliki kewenangan hukum dalam mengatur berbagai aspek kehidupan di rumah susun,” terang Ilham lebih lanjut.
Pada bagian akhir, Ilham menegaskan bahwa, berdasarkan regulasi yang ada, semua apartemen di Indonesia secara hukum merupakan rumah susun. Perbedaannya hanya pada aspek pemasaran dan pengelolaannya.
“Untuk itu, calon pembeli atau penyewa apartemen harus memahami hak dan kewajibannya sesuai dengan Undang-Undang Rumah Susun agar tidak salah kaprah dalam kepemilikan dan pengelolaan unit mereka,” pungkasnya.
