Pasar properti Jakarta menunjukkan ketahanan yang kuat sepanjang tahun 2024, meskipun terdapat beberapa tantangan.
Sektor perkantoran di kawasan Central Business District (CBD) mengalami peningkatan signifikan, sementara penjualan kondominium melambat akibat ketidakpastian politik dan ekonomi.
Berikut, temuan menarik berbagai sektor properti yang baru dirilis oleh JLL Indonesia di Jakarta, pada Rabu (5/2/2025):
Perkantoran CBD Jakarta: Kenaikan Hunian dan Tren Flight-to-Quality
Secara umum di tahun 2024, rata-rata tingkat hunian untuk perkantoran di kawasan CBD masih terpantau stabil di angka 70%.
Gedung perkantoran Grade A di CBD mengalami peningkatan 17% dalam penyerapan ruang, didorong oleh tren flight-to-quality, dimana perusahaan memilih kantor dengan kualitas lebih baik dan fasilitas modern.
“Sementara di daerah non-CBD, rata-rata tingkat hunian juga masih stabil di angka 71% di akhir tahun 2024,” ungkap Yunus Karim, Head of Research JLL Indonesia.
Selain itu, berdasarkan temuan JLL Indonesia, ruang perkantoran di bawah 1.000 meter persegi mendominasi transaksi di tahun 2024, mencakup 85% dari total permintaan.
“Harga sewa gedung Grade A, termasuk premium di kawasan CBD, mengalami kenaikan tipis sebesar 1% pada kuartal keempat, melanjutkan tren positif dari triwulan sebelumnya, meskipun sepanjang tahun 2024 masih tertekan di angka -1,1%,” tambah Angela Wibawa, Head of Office Leasing Advisory JLL Indonesia.
Sektor teknologi, sumber daya alam, dan manufaktur menjadi industri paling aktif dalam menyerap ruang perkantoran di sepanjang 2024 lalu.
Beberapa perusahaan juga mulai menerapkan kebijakan 100% kembali ke kantor, sehingga meningkatkan permintaan ruang kerja fisik.
“Selain itu, kami mengamati bahwa masih ada perusahaan yang menerapkan strategi penghematan biaya,” lanjut Angela.
Kondominium Jakarta 2024: Pasar Lesu, Pembeli Wait-and-See
Berbeda dengan perkantoran, sektor kondominium Jakarta mengalami penurunan aktivitas di sepanjang 2024, jika dibandingkan dengan tahun 2023.
Yunus mengatakan, hanya terdapat dua proyek baru yang diluncurkan sepanjang tahun 2024, yaitu Two Sudirman di CBD dan satu menara baru dari LRT City Tebet.
“Terdapat juga dua proyek yang telah selesai dibangun yaitu BRANZ Mega Kuningan dan The Newton 2 yang berlokasi di daerah Kuningan, Jakarta Selatan,” ujarnya.
Menurut dia, faktor utama perlambatan ini adalah sikap wait-and-see dari calon pembeli selama periode pemilu, yang menyebabkan banyak transaksi ditunda.
“Bahkan, pada kuartal keempat tidak ada proyek kondominium baru yang diluncurkan, mencerminkan kehati-hatian pasar,” katanya.
Properti Residensial Jabodetabek: Stabil dan Semakin Berkelanjutan
Data JLL Indonesia juga mengungkapkan bahwa untuk sektor perumahan tapak, pasar Jabodetabek tetap stabil dan sehat di sepanjang semester II-2024.
“Insentif pembebasan pajak properti 100% hingga Desember 2024 berhasil mendorong peningkatan peluncuran unit hingga 18% dibandingkan semester sebelumnya,” sebut Vivin Harsanto, Head of Advisory JLL Indonesia.
Sementara harga rumah yang paling diincar konsumen, yakni produk dengan harga di bawah Rp2 miliar.
Selain itu, menurut Vivin, tren keberlanjutan juga semakin menguat yang ditandai dengan meningkatnya peluncuran produk baru bersertifikasi hijau pada skala proyek yang beragam.
Pengembangan kota baru oleh pengembang terkemuka tetap terlihat, terutama di wilayah Tangerang.
“Faktor-faktor yang tetap menjadi daya tarik utama bagi calon pembeli meliputi harga yang terjangkau, lokasi strategis, kemudahan akses ke jalan tol dan transportasi umum, reputasi pengembang, serta program pembayaran yang menarik dan kerjasama antara pengembang dengan institusi perbankan, kelengkapan fasilitas kawasan seperti pendidikan, kesehatan, dan komersial dan teknologi smart home,” urai Vivin.
Pusat Perbelanjaan dan Pergudangan Tetap Aktif
Sektor ritel Jakarta juga mencatat perkembangan dengan peluncuran Mal Puri Indah 2 sebagai ekspansi dari Mal Puri Indah.
“Tren pergantian konsep dan penyewa semakin terlihat di pusat perbelanjaan kelas menengah ke atas, terutama untuk variety stores dan luxury beauty brands,” lanjut Yunus.
Sementara itu, sektor logistik dan pergudangan modern, ungkap Farazia Basarah, Country Head and Head of Logistics & Industrial JLL, menunjukkan kinerja yang stabil dan sehat, dengan tingkat hunian mencapai 87%, pada triwulan keempat 2024.
Kata dia, pasokan baru sekitar 125 ribu meter persegi telah ditambahkan melalui penyelesaian lima fasilitas di Bogor, Jakarta, dan Karawang.
“Kami mengamati peningkatan kehadiran perusahaan Tiongkok, menunjukkan minat positif pada pergudangan, pabrik sewa, dan lahan industri,” terangnya.
Permintaan terhadap gudang modern tetap kuat, terutama di area timur Jakarta seperti Bekasi, Cikarang, dan Karawang.
Komposisi penyewa semakin beragam, dengan manufaktur terkait kendaraan listrik diproyeksikan masih akan aktif di tahun 2025.
Pariwisata dan Investasi Properti: Optimisme 2025
Sektor hotel dan pariwisata di Jakarta dan Bali menutup tahun 2024 dengan performa kuat.
Julien Naouri, Senior Vice President, Investment Sales, Hotels & Hospitality Group, JLL Asia Pacific mengatakan, kinerja yang kuat ini dapat menjadi tolok ukur untuk tahun 2025, menegaskan daya tarik yang berkelanjutan dari Bali dan resonansinya yang terus berlanjut dengan wisatawan global
“Hal ini juga mencerminkan minat wisatawan global yang terus meningkat, serta Jakarta yang menjadi tujuan penting untuk perjalanan bisnis di subkawasan Asia Tenggara,” katanya.
Dari perspektif investasi, Indonesia mempertahankan posisinya sebagai destinasi yang menarik di Asia Tenggara.
Farazia mengatakan, investasi di sektor properti menunjukkan pertumbuhan 19% dibandingkan 2023, didorong oleh sektor hotel, residensial, industri, pusat data, serta properti kesehatan dan pendidikan.
“Ke depan, faktor-faktor seperti stabilitas ekonomi, penguatan sektor manufaktur, dan peningkatan investasi asing diperkirakan akan terus mendukung pertumbuhan properti di 2025,” jelasnya.
Prospek Cerah Pasar Properti Jakarta dengan Tantangan Tertentu
Secara keseluruhan, pasar properti Jakarta di 2024 tetap tangguh, dengan beberapa sektor mengalami pertumbuhan signifikan seperti perkantoran dan logistik, sementara sektor kondominium masih menghadapi tantangan.
Tahun 2025 diproyeksikan tetap menarik bagi investor dan pelaku industri properti, terutama dengan meningkatnya tren keberlanjutan dan optimisme ekonomi yang mulai kembali menguat.
Farazia mengatakan, penerapan konsep hijau atau berkelanjutan terus meningkat, merambah berbagai sektor industri properti. Tren ini menjadi pendorong nilai dan daya saing di sektor komersial, perumahan, dan industri.
“Kami melihat antusiasme yang meningkat, baik dari penyewa maupun pengembang, dalam mengintegrasikan prinsip-prinsip keberlanjutan ke dalam proyek-proyek mereka,” tutup Farazia.
